二手房买卖是指已经在房产买卖备过案、完成初始登记和总登记的、第三上市进行买卖。二手房是相对开发商手里的产品房而言的，是房产产权买卖二级市场的俗称，包含产品房、允许上市买卖的二手公房、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。那样二手房买卖步骤及有什么需要注意的地方呢?
不少用户不敢进行自主买卖，重要原因是怕买到产权有缺陷的房屋。其实这样的情况是可以防止的。在买二手房前，大家要仔细查询业主的房地产证，注意房地产证上的署名。假如有两个人，在签订合同时就需要要有两个人的名字。大家还要看购房时的有关凭据，譬如购房、契税等。
1、产权审核
此环节可能出现的风险是产权缺陷问题，你所要买的房屋可能处于抵押状况，也大概由于有债务纠纷而处于查封状况，而一旦房子产权有问题，买卖即宣布无效。所以在交定金之前，需要去查档并得到确定答案。
风险预测：
看好房屋，确定房子产权后，就需要交定金了。交定金的环节同样有不少应该注意的问题。假如房屋还在按揭中，定金好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方。假如双方没可信任的第三方，定金好交由银行。具体做法是：交易双方到银行去签一份协议即可，约定在买卖完成递件手续后，划拨到卖家账户上。假如交易双方有可以信任的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后将定金给卖方，需注明交给第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约。
2、交定金与签协议
风险预测：
通常来讲，在交定金的时候会签一份预约交易合同。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。
2. 为防止交楼前业主存在拖欠成本等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等成本缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。
1. 卖家大概以定金在未拿到手为由毁约卖楼，所以预约交易合同中应注明交由第三方即视为卖方收讫;
3 . 成交前会有不少不确定原因，用户如想预防卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提升违约本钱。但定金或违约金不能高于成交金额的20%；
通常来讲，赎楼有两种操作方法：一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保成本，与0 .4%的短期赎楼利息，等用户房地产证出来之后，再到银行做按揭；二，用户通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中仅需产生担保费，但用户需要提前供楼。
3、赎楼
小技巧：假如通过同一银行转按揭，上述成本必不可少，但可以节省不少时间。另外，担保公司与银行有对接的关系，譬如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。假如不了解怎么样选择担保公司，可到计划办按揭的银行咨询，不然先行选择担保公司可能要空跑一趟。
出于风险考虑，用户好使用前一种方法赎楼。通过后一种方法，可节省0.4%的短期赎楼利息，但假如买卖终止、卖家悔约不卖或是房子存在产权问题，用户将陷入被动境地。
此环节中大的风险就是赎楼产生的风险。用户拿现金赎楼或自己通过担保公司向银行贷款赎楼，都是不可取的办法。假如发生买卖因意料之外缘由终止、房子被查封等问题，用户会冒风险。中介按揭部建议两笔款赎楼，即业主自己通过担保公司向银行借款。
风险预测：
除去产权问题，还有一项需要大家注意的就是资金。现在，资金已有我们的体系，交易双方只须根据规定来做就能减少风险。
4、付首付
在签合同时银行会需要交易双方在放款书上签字，如此放款时交易双方无需亲自到银行，也能防止用户到时候不放款给卖家带来困扰。
无论是通过何种方法买卖，首期款需要放银行。具体操作是：交易双方到银行签一份资金协议，然后各自在银行开一个账户，约定在用户过户完毕、拿到新出的房地产证之后，首期款打给卖方。假如买卖顺利完成，银行会把款项打给卖方；假如中间出现问题买卖终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的费，但假如你是通过要按揭的银行办理资金，则可以省去这笔成本。
1. 用户要保证首期款通过独立的第三方进行，防止资金风险。用首期款为卖家赎楼更保险。
风险预测：
2. 假如放款书没提前签字，卖家在用户过户完毕之后要准时催促解冻首期款。
在交定金环节，自主买卖的交易双方可以先签订一个书面协议，协议中要包含产权状况、房地产总价、买卖税费及日期，其中应该注意的是书面协议里面要明确买卖税费双方怎么样分担。日期也是要紧，像交定金、过户、交楼时间，确定日期才可以保证买卖顺利进行。出货首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房交易合同。
5、合同的签订
1.假如房地产有共有权人，要让共有权人一同签字，防止后面出现共有权人不认可供应致使买卖存在失败的可能。
风险预测：
3.假如房地产有较为贵重的家私家用电器，好在附表中对家具家用电器的状况加以详细描述，比如家具家用电器的品牌、新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家用电器的照片，以防交房时出现货不对板的状况。
2.假如有租约的，应该让租客签订舍弃优先购买权的证明，防止租客以侵犯优先购买权为由致使买卖失败。
5.要明确违约责任，保障我们的权益。
4.假如该房地产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。
假如用户选择的不是一次性付款，就需要到银行办理按揭贷款。去银行做贷款申请需要交易双方到场，要带上身份证原件、收入证明、交易合同。通常来讲当天就可以确批复。但有时也会出现贷款额度不可以达到预期的状况，像评估价高的银行需要再评估，一般会延长二三个工作日。不过在办理按揭前，买方需要自己心里有个数。若是在2000年以前的房屋，那样贷款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的银行，也可以在申请按揭时同时办理，免得来回跑腿。至于银行的选择，好选择四大国有银行，据了解贷款额度会较宽松，而且工作效率会高中一年级些。至于利率的问题，每家银行实行的政策基本一样，所以并无需更多考虑。
6、办理按揭
1 .交易双方需要在合同中约定出现贷款批不下来的状况时应怎么办。一般这样的情况的解决方案是解除合同或者赔偿违约金等。
风险预测：
2 . 假如贷款额度达不到预期，用户需要做好支付更多首期款的筹备，不然买卖不成将导致违约。
去过户时，需要到房地产所在地的产权登记去办理过户流程。交易双方需要带上身份证原件、房地产证原件、二手房交易合同。一般递件后，拿到回执业主就能让银行放之前的定金。
7、过户
风险预测：
至于办证时间，关内是5个工作日出新证，关外宝安也是5个工作日，龙岗则是20-30个工作日。缴税时，假如合同约定是各付税费，那样两人需要同时到场。若是业主实收，就仅需用户到场。至于拿新证，一次性付款就能直接拿新的房地产证。若是按揭贷款拿的就是房地产证复印件，银行也会自动去国土房管局办理抵押手续，在5个工作日后放尾款给业主。
2.房产的风险责任，产权转移前由出售人承担，产权转移后由受叫人承担。也就是说过户后房子出现损害等风险，是由买方承担的，所以买方需要在过户前仔细确认房屋是不是有水平问题。
1.买方需要在合同中增加一条条约，约定假如在过户中因业主缘由房地产遭到查封，那样视为业主违约，需要承担违约责任。这条条约主如果为了预防有些业主以不真实债务为由让法院查封房地产，让过户期间的房地产买卖终止，
8、交房
风险预测：
上述一系列事情办完之后就要交房了。其中涉及水电、物业、燃气、有线电视等的交接，就要分别到水务局、管理处、供电局、有线电视台等部门去办理，双方应筹备好房地产证复印件、身份证等，部分地区办理水电交接的时候或许要提供抵押合同。假如房地产内部还有家具家用电器，还要核实了解是不是有被更换或搬走，后业主交完钥匙，买卖就正式完成了。主要的是之前有签订《交房保证金协议》，假如房屋内部家具家用电器完整，就交回给业主保证金。假如家具家用电器确实有缺失，那样经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。
2.假如交房时家具家用电器出现损毁甚至被搬走，而交房保证金没办法弥补时，买方一般非常难找到卖家去索赔。所以好在当初约定交房保证金时，尽可能把保证金的数额做大。
1.在交房前，好在房子所在地的公安局查阅业主的户口是不是已经迁出。
